תביעה לפינוי שוכר 

תביעה לפינוי מושכר/שוכר - מאלף ועד תף

לאחר כשנתיים מאז חוקק התיקון לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984 (דצמבר 2008) אשר קבע תקנות חדשות שמטרתן להאיץ את משך ההליך המשפטי במסגרת תביעה לפינוי מושכר, ניתן לסכם כי התקנות החדשות שינו באופן מהותי את הזמן הכרוך בסיום הליך בתביעה לפינוי מושכר.

עובר להתקנות תקנות אלה, היה על משכיר שביקש להגיש תביעה לפינוי שוכר, לנהל הליך משפטי שיכול להמשך כשנה ואף למעלה מכך.

כיום, משכיר אשר מגיש תביעה לפינוי מושכר, יקבל פסק דין לפינוי המושכר בזמן קצר שעפ"י התקנות יארך כחודשיים, אולם בפועל מתארך לעד כ- 3 חודשים.

מתי אפשר להגיש תביעה לפינוי מושכר ?

רבים מהמשכירים נתקלו לא פעם בשוכר אשר לא משלם את דמי השכירות כסדרם ו/או בכלל. בשוכר שלא משלם את התשלומים השוטפים החלים עליו כשוכר כמו ארנונה, מים וחשמל. ולעיתים בשוכר שלא מפנה את המושכר בסיום תקופת השכירות ועוד.

כפי שקבע בית המשפט השלום בחדרה בתא"ח 30612-11-09, העילה לביטול הסכם שכירות היא כאשר השוכר ביצע הפרה יסודית שנקבעה ככזו בהסכם השכירות ו/או הפרה של הסכם השכירות שאינה הפרה יסודית ולאחר שנתן לשוכר ארכה לתיקון הפרה זו.

למשל, שוכר שלא שילם דמי שכירות כסדרם ו/או לא שילם בכלל, יחשב כהפרה יסודית (אלא אם יש פגם קשה בהסכם השכירות) ולכן, אי קיום חובת תשלום דמיה השכירות מקנה למשכיר עילת ביטול של הסכם השכירות והגשת תביעה לפינוי מושכר.

אך, אם למשל היה על השוכר לבטח את המושכר בביטוח צד ג' והוא לא מילא אחר התחייבות זו, הרי ככל שהיא לא הוגדרה בהסכם השכירות כחובה שאי קיומה מהווה הפרה יסודית, על המשכיר לאפשר לשוכר אורכה לתיקון ההפרה ורק אם השוכר לא תיקן את ההפרה, יהיה רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר.

בית המשפט יכול לבחון במסגרת תביעה לפינוי מושכר את תום הלב של המשכיר ו/או השוכר. טול למשל מצב בו משכיר לא עשה דבר בקשר עם הפרה לא יסודית שביצע השוכר והביע הסכמה בפועל לאי מילוי התחייבות זו, הרי שבית המשפט יכול לקבוע כי אין בכך בכדי להוות עילה לפינוי המושכר.

למרות זאת, ברוב המקרים, כאשר הסכם השכירות נערך כדבעי, חיובי השוכר מעוגנות בו, ברובם, כהתחייבות עיקריות שהפרתן מהווה הפרה יסודית, ולכן ברב המקרים למשכיר קיימת עילה להגיש תביעה לפינוי מושכר.

מה כוללת תביעה לפינוי מושכר ?

תביעה לפינוי מושכר, כשמה כן היא, יכולה להכיל רק סעד לפינוי המושכר. יחד עם זאת, המשכיר יכול להגיש תביעה נוספת, למשל תביעה כספית, בד בבד לתביעה לפינוי וללא צורך בקבלת רשות מבית המשפט. כמו כן, ניתן לפעול במקביל למימוש שטר החיוב ו/או המחאות שניתנו להבטחת התחייבויות השוכר.

לכתב התביעה יש לצרף את טיעוני המשכיר, תצהירי עדות ראשית מטעמו, חוות דעת מומחה, ככל שיש צורך בכך, וכל אסמכתא משפטית ו/או עובדתית שהמשכיר מבקש להסתמך עליה בתביעה לפינוי מושכר. באותה הדרך על השוכר הנתבע להגיש את כתב הגנתו לא יאוחר מתוך 30 ימים מהמועד שהומצא לו כתב התביעה.

מה קורה לאחר הגשת התביעה לפינוי מושכר ?

התיקון המשמעותי ביותר בתקנות אלה הוא, כי בית המשפט יקבע מועד לדיון בתביעת הפינוי לא יאוחר מ- 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון. בפועל מציאות עומס התיקים בבית המשפט מכתיבה קצב איטי יותר, אך עדיין מהיר, וכך, בד"כ, בעת הגשת כתב התביעה, בית המשפט קובע בו ביום מועד בו ישמע הדיון בתביעה, כאשר מועד הדיון הנו עד כשלושה חודשים לאחר הגשת התביעה, כך שבעצם עם הגשת התביעה לפינוי מושכר, משריין לעצמו מועד דיון.

מה לגבי הנזק הכספי שנגרם למשכיר בתקופה זו ?

אין חולק כי ככל שפרק הזמן עד למתן פסק דין המורה על פינוי המושכר ופינויו בפועל חולף, גודל הנזק הכספי למשכיר, וביתר שאת, כאשר אין בידיו בטוחות טובות כמו שטר חוב עם ערבים, וערבים לחוזה השכירות עצמו. לפיכך, הדרך לרפא פגיעה זו, היא להקדים ולהגיש תביעה כספית כנגד השוכרים ו/או הערבים, אם ישנם, וזאת כבר במקביל לתביעת הפינוי ו/או לפעול כנגדם במסגרת הליכי ההוצל"פ על מנת לגבות את חוב דמי השכירות וכן יתר הנזקים שהשוכר גרם למושכר.

מאחר ובמועד הגשת התביעה הכספית וכל עוד טרם פונה המושכר, טרם גובש הנזק הסופי של המשכיר, שכן המושכר טרם פונה וטרם ידוע למשכיר מה מצב המושכר, לפיכך, בידי המשכיר להגיש לבית המשפט במסגרת תביעתו הכספית, בקשה לפיצול סעדים לפיה הוא יוכל לתקן את תביעתו ו/או להמשיך ולתבוע את כל הנזקים הכספיים שנגרמו לו, עד תומם, לאחר שיהיה בידו לכמת את הנזק שנגרם לו.

מה צריך לעשות כאשר השוכר מפר את הסכם השכירות ?

רבים מבין המשכירים אשר למרבה הצער נחשפים לשוכר בעייתי שמפסיק לשלם להם, "נופלים בפח" פעם נוספת כאשר הם מאמינים ו/או רוצים להאמין להבטחות השוכר כי התשלום יוסדר וכי הוא יתקן את דרכיו וכיוצ"ב, אלא, שהבטחות אלה ברובם המוחלט של המקרים מופרות ובכך מוצא עצמו המשכיר מאבד זמן יקר בתהליך פינוי הדירה.

המסקנה המתבקשת היא, כי במקרה בו השוכר מפסיק לשלם ו/או מפר את חוזה השכירות באופן המביא לביטולו, יש להקדים ולפעול לפינויו בדרך משפטית, או במילים אחרות, יש להגיש תביעה לפינוי מושכר על מנת לשריין מועד לדיון בבית המשפט.

מאמר זה נערך ע"י עו"ד אלי מלול המתמחה בתביעות לפינוי מושכר / שוכר. המידע המשפטי המוגש, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. העורך אינו אחראי בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע משפטי זה. מידע נוסף בעניין ניתן לקבל באתר